Кто платит риэлтору при покупке недвижимости в Дубае?

Опытные риэлторы – специалисты, помогающие в поиске жилья и подготовке документов для его приобретения, – высоко ценятся на рынке Дубая и ОАЭ. Сейчас, когда из-за политических и экономических изменений многие лишились возможности свободно отправлять средства за рубеж, поддержка такого профессионала стала особенно важной. В этой статье мы разберемся, кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры или дома, каков размер вознаграждения брокеров и необходимо ли их присутствие при подписании договора купли-продажи.

Содержание:

• Как регламентируется работа риэлтора в ОАЭ?
• Нужен ли на сделке агент по недвижимости?
• Кто платит комиссию риэлтору в Дубае?
• Помощь от наших специалистов

Как регламентируется работа риэлтора в ОАЭ?

Риэлторская деятельность в Дубае контролируется законом №85 от 2006 года. В документе оговариваются все аспекты работы этих специалистов. В частности, в нем обозначено, в чем заключается функция агента недвижимости в Дубае, а также отмечены важные детали его сотрудничества с клиентом. Так, в законе сказано, что:

• Брокер должен быть назначен своим клиентом в письменной форме, а контракт с ним требуется зарегистрировать в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department, DLD) – это является предварительным условием для получения специалистом вознаграждения.
• Если вести работу по одному контракту были уполномочены несколько брокеров, они несут совместную ответственность за делегированную им деятельность.
• Брокерский договор должен содержать имена сторон, характеристики имущества и условия оказания риэлторских услуг.

В регуляторном документе четко оговорены финансовые обязательства сторон. Например:

• Брокер имеет право на получение вознаграждения после подписания договора купли-продажи и регистрации его в DLD, если иное не прописано в бумагах. Если договор находится на рассмотрении, риэлтор не имеет права на выплату, пока данное условие не будет выполнено.
• Брокер может получить оплату своей работы только от той стороны, которая уполномочила его на посредничество в сделке. Если подобное разрешение выдано обеими сторонами, каждая из них несет перед брокером самостоятельную ответственность за выплату причитающегося вознаграждения, даже если они решили, что полное вознаграждение выплатит только один из них.

Также в документе прописано, в каких случаях можно не платить агенту:

• Право брокера на получение вознаграждения или на требование о возмещении понесенных им расходов прекращается, если он действует в пользу другой стороны, нарушая тем самым свои обязательства перед лицом, которое он представляет.
• Агент также не имеет права на вознаграждение за свою деятельность, если последняя не привела к заключению соглашения между двумя сторонами. В этом случае брокер также не может требовать компенсации затрат и издержек. Договор считается заключенным, когда участники переговоров согласны со всеми предусмотренными в нем условиями.

Контроль подобных сделок в эмирате осуществляет подразделение DLD ‒ Агентство по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA). При подготовке к заключению сделки брокер должен подготовить и представить три формы договора: A, B и F:

• Форма A – соглашение между риэлтором и продавцом о выставлении собственности на продажу. Наличие этого документа позволяет владельцу разместить объект на рынке и гарантировать, что никто, кроме одобренных им агентов, не будет вести деятельность по продвижению. Форма А включает подробное описание имущества, в том числе финансовые детали: плата за обслуживание недвижимости, статус ипотеки и графики платежей (при их наличии).
• Форма B – контракт между агентом и покупателем. Это одна из форм RERA, которая должна быть подписана, когда покупатель назначает специалиста для поиска недвижимости с целью ее приобретения. Данный документ должен включать такую информацию, как тип объекта, которым интересуется покупатель, его местоположение, а также бюджет клиента и его требования. В форме также упоминаются условия расторжения договора и размер комиссии риэлтору.
• Форма F – это непосредственно договор купли-продажи, в котором указываются сведения о недвижимости, цена, а также условия и положения приобретения. Второе название этого документа – Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding). Стороны подписывают форму, если покупатель определился с выбором, и участники пришли к соглашению о цене. Когда форма завизирована обеими сторонами и засвидетельствована риэлтором, она становится действительным договором

Нужен ли на сделке агент по недвижимости?

Законодательство эмирата не обязывает покупателей и продавцов недвижимости нанимать агентов для заключения сделки. Стороны могут сами подписать Меморандум о взаимопонимании. После этого приобретатель вносит залог – около 10% от общей суммы. Затем, если речь идет о вторичном жилье или перепродаже объекта на этапе строительства, необходимо получить у застройщика Сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, NOC). Без этого документа невозможно зарегистрировать сделку в Земельном департаменте Дубая. В Сертификате девелопер подтверждает, что не имеет претензий к продавцу, а тот, в свою очередь, заверяет, что закрыл все свои финансовые обязательства.

Тем не менее, участие брокера в данном процессе желательно, особенно в нынешних геополитических условиях. Если раньше покупатель мог перевести продавцу средства со своего счета в банке, то сейчас для граждан России подобные варианты затруднены из-за санкций и исключения ряда кредитных организаций из системы SWIFT. Опытный риэлтор не только подберет оптимальный вариант под бюджет и запросы клиента, но и предложит альтернативные способы оплаты. Кроме того, присутствие профессионала обезопасит вас от возможных ошибок при подготовке необходимых бумаг: тем, кто не знаком с рынком недвижимости эмирата, бывает сложно разобраться во всех тонкостях.

Кто платит комиссию риэлтору в Дубае?

Сумма вознаграждения брокеру, как правило, составляет 2% от стоимости объекта, если иное не предусмотрено договором. Как правило, дополнительно могут взиматься 5% НДС.

Комиссию риэлтору в Дубае обычно выплачивает покупатель. Комиссия со стороны продавца зависит от заключенного с ним соглашения и не является фиксированной.

Вознаграждение агенту выплачивается, как правило, при передаче ключей. Оплата обычно производится путем так называемого мастер-чека. Отличие этого чека от любого другого заключается в том, что с его помощью банк подтверждает наличие необходимой суммы на счету. Тем же путем может выплачиваться и основная сумма за покупку – покупатель оформляет мастер-чек на имя девелопера или собственника.

Другие дополнительные сборы могут представлять собой:

• Налог в пользу Земельного департамента Дубая – 4% от стоимости объекта + административный сбор 580 AED (160 $) для домов и офисов, 430 AED (120 $) – для земельных участков, 40 AED (10 $) – для проектов на этапе строительства (off-plan).
• Сбор за регистрацию недвижимости. Для собственности стоимостью менее 500 000 AED (136 000 $) он составляет 2000 AED (550 $) + 5% НДС; стоимостью выше 500 000 AED – 4000 AED (1100 $) + 5% НДС.
• Сбор за регистрацию ипотеки в Земельном департаменте Дубая – 0,25% от суммы кредита + 290 AED (80 $).
• Комиссия за оформление сделки – примерно от 6000 AED (1600 $) до 10 000 AED (2700 $).
• Сборы за выдачу Сертификата об отсутствии возражений – как правило, они составляют от 500 AED (135 $) до 5000 AED (1360 $).

Помощь от наших специалистов

Если вы заинтересованы в приобретении жилья в Дубае или другом эмирате ОАЭ, свяжитесь со специалистами агентства недвижимости в Дубае AX CAPITAL. Профессиональные брокеры подберут для вас объект по вашим запросам и организуют весь процесс покупки и оформления в собственность.